Uma casa de férias que gera rendimento quando alugada: Parece atraente. Mas isso pode rapidamente se tornar um desafio financeiro.
Um lugar para fugir do estresse do dia a dia, passar momentos com a família e aproveitar as próximas férias sem reservar hotel: uma casa de férias promete tudo isso. Se você alugar sua própria casa de férias quando não a estiver usando, poderá ganhar algum dinheiro ao mesmo tempo. Usando plataformas como o Airbnb, muitas vezes isso pode ser feito com apenas alguns cliques e sem muito esforço. Parece uma ideia de negócio brilhante – e fez o setor crescer, especialmente com taxas de juros baixas. Mesmo quando outras classes de activos se tornaram menos atractivas, o imobiliário continuou a ter procura.
E as casas de férias também são populares para férias independentes – especialmente por causa da pandemia, muitos preferem viver em isolamento e privacidade em vez de hotéis em massa. “As casas de férias podem beneficiar do facto de os pedidos e desejos dos hóspedes serem muito individuais”, explica Jonas Hahn, professor de gestão imobiliária na Universidade de Ciências Aplicadas de Frankfurt, num vídeo recente sobre ARD Finance. 50 mil No YouTube. A ideia de possuir uma casa à beira-mar que você possa não apenas usar, mas também alugar é muito lucrativa.
Localização, localização, localização
Como muitas vezes acontece, a localização do imóvel é um factor decisivo para determinar se uma casa de férias vale realmente a pena como investimento e negócio. Locais com chegada de turistas o ano todo e boa infraestrutura são particularmente interessantes economicamente. Mas o problema é: esses lugares costumam ser muito caros. De acordo com as Caixas Económicas, as casas de férias em localizações privilegiadas custam cerca de 10 mil euros por metro quadrado. Em Sylt, por exemplo, menos de um milhão de casas de férias são agora extremamente raras.
No geral, porém, os preços variam muito. As caixas económicas dizem que as propriedades mais antigas existentes neste país podem custar cerca de 2.000 euros por metro quadrado. As novas construções começam nos 3.750 a 4.000 euros. O portal Immovelt também cita preços de compra semelhantes.
Regras complicadas em algumas regiões
Claro, você também pode procurar um imóvel adequado no exterior. No entanto, os aluguéis por temporada são agora regulamentados de forma mais rigorosa em algumas regiões, por exemplo, com requisitos de licença, restrições de aluguel ou impostos adicionais. Se você não conhece bem, pode ser multado. Assim, Jonas Hahn aconselha: “Ao investir no estrangeiro e especialmente fora da UE, a questão deve ser colocada: ‘Que direitos de propriedade têm os investidores estrangeiros?’ Olhe atentamente.”
E você também deve conhecer a legislação tributária: “Por exemplo, existe um acordo de dupla tributação com a Alemanha ou tenho que apresentar uma declaração de imposto no site, o que significa muito esforço?”
Financiamento com restrições
Quem encontrar um imóvel adequado poderá enfrentar o próximo desafio: o financiamento. A Stiftung Warentest conduziu um estudo sobre isso em 2021 em 20 bancos alemães. Segundo seu próprio depoimento, os resultados ainda são válidos hoje. A pesquisa mostrou: Muitas empresas são muito cuidadosas quando se trata de casas de férias. Por exemplo, quatro dos 20 bancos inquiridos não ofereciam quaisquer empréstimos para casas de férias. Outros financiam apenas imóveis que possam ser usados permanentemente como apartamentos. Casas ou apartamentos em resorts ou aldeamentos turísticos puros estão completamente excluídos de alguns bancos.
“Os bancos são muito cuidadosos na avaliação de imóveis de férias porque não estão apenas a avaliar o risco por detrás do imóvel, mas também o risco oculto na operação do imóvel: pensam em como avaliariam um empreendimento turístico”, explica Jonas Hahn no vídeo atual. 50 mil. Como a receita do aluguel por temporada é difícil de prever, os bancos consideram tudo isso arriscado.
Mesmo que o financiamento seja possível, os bancos querem ver mais documentação do que imóveis residenciais comuns. Além do extrato cadastral e da planta baixa, alguns exigem previsões de ocupação e renda esperada de aluguel. Os compradores também são frequentemente classificados como investidores. Isto significaria um prémio de juros de até 0,1 pontos percentuais. A sobretaxa de juros depende da qualidade de crédito do cliente. Como os retornos são difíceis de prever, algumas empresas exigem até 50% de capital próprio – significativamente mais do que comprar uma casa.
Usabilidade é uma questão central
Isso mostra que a questão central quando se trata das casas de férias que você aluga é a hospedagem. Isso também levanta a questão: quando vale a pena ter uma casa de férias? Segundo cálculos da Associação Imobiliária IVD, isso acontece se um imóvel de férias for alugado por cerca de 120 dias por ano.
O Hesse Consumer Center define o valor um pouco mais alto: depois disso, o ponto de equilíbrio – ou seja, o ponto em que a receita total de aluguel cobre os custos totais – geralmente fica entre 140 e 200 dias de aluguel. Jonas Hahn vê as coisas desta forma: “Basicamente, como regra geral, você pode dizer que uma propriedade de férias precisa estar ocupada cerca de 50% do ano, em média, para estar em uma área razoavelmente lucrativa”.
O patrimônio líquido é um fator decisivo
De acordo com o portal FeWo-direkt, uma média de 50% das pessoas vivem na Alemanha. Dependendo da região, os dados da Airbnb mostram valores entre cerca de 33 por cento e 60 por cento. Mas estes são apenas valores médios. O problema com as propriedades de férias é que a ocupação muitas vezes flutua – dependendo da estação, do clima, das avaliações ou da nova concorrência.
Isso geralmente significa que as propriedades de férias podem cobrar significativamente mais por noite do que os apartamentos normais para alugar. Por isso Jonas Hahn enfatiza: “A eficiência que você precisa alcançar depende da concessionária, para onde você viaja, da região para onde viaja e do preço de compra que pagou”.
Isto traz-nos de volta ao tema da equidade, como explica Jonas Hahn: “A equidade é um factor estabilizador muito importante para os seus próprios cálculos. Estabilização significa que não tenho de pedir emprestado a outra pessoa o capital que trago comigo.” E isso significa menor custo de juros. Custos de juros mais baixos garantem estabilidade geral e menos pressão em anos de vacas magras – especialmente quando chegam menos convidados.
Calcule os custos de forma realista
Noutros lugares, especialistas como Jonas Hahn aconselham a calcular os custos de forma realista: “Os custos das plataformas de reserva são frequentemente subestimados. Em média – dependendo da plataforma – são de dez a 15 por cento. Em áreas onde o emprego é muito difícil, pode ser superior a 15 por cento”. Na prática, hoje muitas reservas são feitas em grandes sites de reservas como booking.com ou Airbnb. Esses provedores atraem muitos hóspedes em potencial, mas criam taxas e mais concorrência.
“Então você ainda tem seus próprios custos, especialmente manutenção, limpeza, atendimento e recepção de convidados. Todos esses são itens de custo que você tem e às vezes são subestimados”, diz Hahn. Afinal, limpeza, comodidades, boa comunicação e ajuda rápida com problemas muitas vezes determinam se os hóspedes dão uma classificação de cinco estrelas – ou não. Isso tem então um impacto direto na ocupação: boas críticas geram mais reservas, enquanto críticas negativas podem ter um efeito a longo prazo e preços mais baixos.
Alugar é um negócio
Os custos de manutenção, em particular, podem consumir receitas. Porque uma casa de férias é usada significativamente mais do que um apartamento normal para alugar. “Acreditamos que as propriedades envelhecem duas vezes mais rápido que as propriedades residenciais típicas”, diz Jonas Hahn. Com os hóspedes mudando constantemente, os móveis, a cozinha e o banheiro estão sob muita pressão. Além disso, nas zonas costeiras ocorrem situações não planeadas, como danos provocados pela humidade, sistemas de aquecimento defeituosos ou danos provocados por tempestades. Estas reparações não acontecem todos os anos, mas custam rapidamente dezenas de milhares de euros.
Isso mostra que administrar um imóvel de férias exige muito esforço. Jonas Hahn fala sobre começar um pequeno negócio com uma casa de férias alugada e não investir em um investimento passivo que você usaria para suas próprias férias, caso contrário, relaxaria e alugaria.
