Comprar uma casa pode ser um desafio quando se trata de financiamento, pois os compradores normalmente têm um compromisso financeiro de longo prazo. Você deve se perguntar: quanta casa posso realmente pagar?
Muitas pessoas sonham em ter a casa própria. Mas o que você realmente quer: uma casa ou um apartamento? Prédio novo ou prédio antigo? Cidade ou subúrbio? Essas perguntas parecem fáceis de responder – mas, em última análise, são críticas para a questão: quanto você pode pagar em casa?
Quanto é o seu orçamento pessoal? Para tomar decisões que não signifiquem ruína financeira no futuro, é importante não apenas entender as opções de empréstimo, mas também avaliar de forma realista o seu próprio objetivo financeiro – afinal, o empréstimo deve ser reembolsado no longo prazo.
Mensal Carga da dívida saber
Na prática, de acordo com a Interhyp, as famílias alemãs pagaram em média 25% do seu rendimento líquido nas suas prestações mensais em Janeiro deste ano. O intermediário financeiro recomenda que o encargo mensal do financiamento da dívida não ultrapasse 40 por cento do lucro líquido.
Na realidade, porém, isto não é tão fácil de seguir: “Nas grandes cidades deveríamos esperar mais de 40% – talvez mais de 50%”, diz Jonas Hahn, professor de gestão imobiliária na Universidade de Ciências Aplicadas de Frankfurt na ARD Finanzformat. 50 mil No YouTube. Um casal que ganhasse 1.400 euros líquidos por mês como casal teria um encargo mensal de cerca de 700 euros com financiamento imobiliário.
Não subestime o preço de compra
Mas quanto você ganha por uma mensalidade de 700 euros? Muitas pessoas subestimam o preço a ser pago no final. Porque ainda existem os chamados custos adicionais de aquisição. E eles podem ganhar de dez a 20 por cento do preço de compra. Portanto, se o preço da casa for de 400.000 euros, deverá orçamentar entre 40.000 e 80.000 euros para custos adicionais de compra.
Mais equidade é sempre melhor
Além da taxa mensal acessível, o patrimônio também desempenha um papel importante aqui. “O capital próprio reduz o peso do investimento porque reduz as obrigações para com terceiros, aliviando assim a pressão sobre a estrutura”, afirma o especialista Han. A quantidade de capital que eles realmente precisam incorporar varia de banco para banco: “Bancos diferentes têm abordagens diferentes dependendo de suas próprias necessidades de risco”. Basicamente, o valor guia varia de 15 a 30 por cento, mas deve cobrir pelo menos custos adicionais de compra.
O patrimônio líquido pode ser muitas coisas: poupança em contas correntes, correntes ou de depósito a prazo, criação de contratos de poupança prontos para alocação, resgate de valores de seguros de vida ou ativos em fundos mútuos ou títulos. Os ativos não devedores também são contabilizados. E alguns bancos reconhecem contribuições pessoais – isto é, trabalho feito por você mesmo em casa. Isso é chamado de “hipoteca muscular” e pode atingir até dez por cento do valor do empréstimo. São aceites ações entre 5.000 e 30.000 euros, dependendo do fluxo de financiamento.
Mas isto é importante: mesmo que você tenha muito patrimônio, não deve colocar tudo em propriedade. Em geral, você deve sempre manter três meses de salário como fundo de emergência para caso de despesas inesperadas.
Como os custos adicionais reduzem o orçamento
Se você levar em consideração o pagamento mensal máximo e o patrimônio existente, poderá calcular aproximadamente quanto você pode realmente pagar pela casa. Isto é demonstrado pelo exemplo de cálculo de Wüstenrot: a acessibilidade mensal é de 700 euros. Esta taxa é composta anualmente com uma taxa de juros e reembolso de 3,5 por cento. Isto resulta num empréstimo de cerca de 240.000 euros.
Se somarmos o capital social disponível – neste caso 60 mil euros – obtemos um orçamento de 300 mil euros. Se os custos adicionais de compra forem dez por cento do preço de compra – ou seja, 30.000 euros – o orçamento é de apenas 270.000 euros.
Calcule os juros corretamente
Cultivar o interesse também desempenha um papel importante. Porque a taxa de juros determina o quão caro será o empréstimo. O seguinte se aplica aqui: quanto mais baixas as taxas de juros, menos você paga ao longo dos anos. Mesmo pequenas diferenças podem ter grandes consequências: segundo cálculos do Interhyp, com um montante médio de empréstimo de 340 mil euros, uma diferença de 0,2 pontos percentuais significa um encargo adicional de cerca de 600 euros por ano.
As taxas de juro dos edifícios são afetadas, entre outras coisas, pelas taxas de juro do mercado e pelas condições económicas. Mas os rendimentos de obrigações de refúgio, como a Pfandbriefe e as obrigações federais a dez anos, também afectam a construção de taxas de juro, tais como contribuições de capital e taxas de juro fixas. “Escolher a taxa de juro certa é uma questão de fé na direção das taxas de juro”, diz Jonas Hahn: “Se espera que as taxas de juro caiam, deve definitivamente começar com uma taxa de juro variável e passar para um modelo de juro fixo com uma taxa de juro baixa.”
No entanto, o especialista sublinha também que não há aqui qualquer recomendação – porque a evolução futura das taxas de juro do mercado de capitais é desconhecida. Na previsão atual do início de maio, os especialistas da Interhyp assumem que as taxas de juro dos edifícios continuarão a subir no médio e longo prazo – no final de maio já serão de quatro por cento.
Escolhendo o empréstimo certo
Também garante que não exista uma solução única para todos na escolha de um empréstimo, diz Hahn. A maioria das casas é financiada com um empréstimo de anuidade. Uma taxa fixa é paga mensalmente, que inclui juros e amortizações. Inicialmente, a parcela dos juros é alta e a parcela do reembolso é baixa, mas a cada pagamento o empréstimo restante diminui, fazendo com que a parcela dos juros diminua e a parcela do reembolso aumente.
A vantagem disso é que você sabe o valor da mensalidade que terá que pagar. No entanto, o financiamento de acompanhamento geralmente é necessário porque a parcela de reembolso raramente é suficiente para reembolsar o valor total do empréstimo.
Outra variação é o empréstimo com amortização: a parcela de amortização é fixa e você tem um encargo mensal maior, principalmente no início. Mas a parcela dos juros cai junto com o empréstimo restante. À medida que você sai das dívidas mais rapidamente, a taxa também diminui ao longo dos anos e os custos totais com juros são inferiores aos do empréstimo anual.
Mas o especialista Hahn acrescenta: “Um empréstimo reembolsável só é possível para famílias com uma certa reserva de fluxo de caixa no seu rendimento atual”. Além destas duas modalidades clássicas de crédito, existe também a opção de financiar a compra de um imóvel com o auxílio de um contrato de poupança para construção ou de planos de financiamento.
