Caso as varandas necessitem de ser renovadas de forma que haja risco de danos, a associação de proprietários deverá intervir. A Justiça Federal decidiu isso.
Heiligenhafen, no alto norte da Alemanha: é aqui que o complexo de edifícios está no centro da controvérsia – mesmo no Mar Báltico. Há um total de 266 apartamentos e, portanto, 266 varandas. Muitos deles precisam ser reformados, caso contrário as partes de concreto se separarão e cairão. Então a área verde da casa já está coberta.
Até recentemente, Klaus-Dieter também tinha um apartamento no campus de Gore. “Temos a situação única de não termos feito nenhuma reforma durante muitos anos, desde 1970”, diz Gore. “E por causa do clima marinho e, sobretudo, da sua composição, o aço utilizado naquela época estava tão corroído que o concreto em seu interior se dissolveu”.
caso contra Associação de Proprietários
Em 2022, foram votadas três opções de renovação em assembleia de proprietários – elaboradas por especialista em nome da associação de proprietários. Mas nenhuma das propostas encontrou maioria ali. Portanto, as obras de reforma ainda não foram iniciadas.
A Gore decidiu, portanto, tomar medidas legais contra a associação de proprietários e contestar as decisões adversas. “O problema é que naquela época a comunidade não estava em condições de tomar decisões em conjunto sobre a reconstrução”, diz ele. Os coproprietários individuais não estavam interessados e compreenderam mal a gravidade da situação.
Manutenção acordada pelos proprietários individuais
De acordo com a lei, a associação de proprietários decide inteiramente sobre as medidas de segurança dos edifícios. Mas: os proprietários podem organizar as coisas de maneira diferente. Foi esse o caso no nosso país, no Mar Báltico. Aí foi confiada a manutenção e foi acordado que os proprietários individuais deveriam manter as suas varandas às suas próprias custas.
Por esta razão, o caso de Corwin fracassou nos tribunais inferiores. Devido ao contrato da casa, a associação de proprietários não pode decidir sobre as renovações por maioria de votos – apenas os proprietários individuais podem decidir sobre as suas varandas. Não há como evitar isso.
BGH fornece diretrizes
O Tribunal de Justiça Federal (BGH) vê a situação de forma bem diferente: mesmo que tal acordo se aplique, a associação de proprietários ainda pode decidir sobre medidas de proteção. Porque: Você assume riscos de responsabilidade no local e cumpre obrigações de segurança no trânsito.
Também é do interesse dos proprietários de apartamentos individuais que a associação de proprietários tome medidas, disse Bettina Bruckner, chefe do V. Senado Civil do BGH. E porque é a melhor forma de proteger o valor de todo o imóvel.
No entanto, a decisão não conduz a novas regras no que diz respeito aos custos de renovação. É verdade que os proprietários de apartamentos individuais apenas têm de suportar os custos de renovação da sua varanda.
Se houver perigo, você deve intervir
O BGH vai um passo além: de acordo com a decisão, a associação de proprietários pode até ter o dever de intervir. Sob certas condições, isto aplica-se se apenas uma varanda for afectada – mas pelo menos se várias varandas precisarem de ser completamente renovadas. Após a decisão, fica ainda mais claro se existe risco de danos devido ao estado das varandas: a outros imóveis, a outros condóminos ou a outras pessoas. Nesses casos, segundo o BGH, a associação de proprietários deve “sem dúvida” agir.
Após o anúncio do veredicto, o demandante Klass-Teiter Gore ficou satisfeito com a clareza do veredicto. O complexo residencial no Mar Báltico provavelmente sobreviverá por mais alguns anos, disse ele em Karlsruhe. Em Heiligenhafen, a associação de proprietários deve agora tratar da renovação. Os proprietários podem escolher exatamente como.
