Tal situação atinge duramente proprietários e inquilinos: as reservas de manutenção acabaram e o administrador da propriedade desapareceu. Quão boa é a proteção legal contra gestores de ativos questionáveis?
Os proprietários de apartamentos economizam reservas de manutenção ao longo dos anos para reparos ou modernização. De repente, o dinheiro desapareceu, colocado no seu próprio bolso pelo administrador da propriedade. Tais casos acontecem repetidamente. Então, os danos podem rapidamente atingir centenas de milhares de euros.
Há algumas semanas, um administrador de propriedade foi preso em Hesse. Ele teria confiscado os estoques dos proprietários. De acordo com o Ministério Público de Frankfurt am Main, há muitas queixas criminais e todos os dias são recebidas mais denúncias de vítimas. Isto afeta grandes Associações de Proprietários de Residência (WEG), mas também pequenos proprietários privados.
Como isso pode acontecer?
Andreas Christen e sua esposa Irene têm apartamentos em duas pequenas casas de aluguel na região de Frankfurt, que alugam por um preço baixo. Nos últimos anos, eles economizaram dinheiro para realizar grandes reformas.
Agora são mais de 100.000 euros, que o gestor de activos alegadamente desviou para as suas próprias contas. Inicialmente tudo correu bem com o gerente. “No início fiquei muito feliz por ter encontrado alguém”, relata Andreas Christen.
Como explica Dominique Mies, do Ministério Público de Frankfurt, o homem está agora sob custódia: “Nos anos de 2022 a 2025, ele supostamente desviou dinheiro das contas das associações de proprietários para suas próprias contas em mais de 350 casos”.
Os casos atuais comprovam que o confisco de bens não é um caso isolado
O proprietário Pete Gerber, de Bad Homburg im Danus, também foi afetado. O dano total aqui é de cerca de 30.000 euros. Além disso, importantes apólices de seguro não são pagas. “Por exemplo, se a casa tivesse pegado fogo, não teríamos recebido um centavo”, diz Gerber.
Para Mathias Enke, advogado especialista em arrendamento e direito condominial, esses casos fraudulentos estão agora quase na ordem do dia. “O problema é estrutural”, explica Enke.
Uma associação de proprietários geralmente tem um orçamento financeiro muito grande. Por exemplo, falhas de aquecimento e outros danos ao edifício podem ser cobertos. “Um administrador designado tem acesso a esses ativos. É melhor se você tiver um administrador qualificado, respeitável e confiável.” ou morte se o gerente for culpado.
O gerente colocou o dinheiro em títulos especulativos
Os proprietários de apartamentos em Hamburgo relatam que a antiga empresa de gestão imobiliária do seu complexo de apartamentos, sem o seu conhecimento, investiu grandes somas de dinheiro de contas de reserva em títulos especulativos que são agora praticamente sem valor. “Eu nunca teria esperado que houvesse especulação sobre isso”, reclama o proprietário do apartamento, Frog Grave. “Mais de 500 mil euros. É muito dinheiro.” Agora fora de estoque para reparos.
Achim Tiffe, advogado especialista em direito bancário e do mercado de capitais, representa mais de 20 associações de proprietários cujas reservas já não estão disponíveis. Ele tenta salvar o que pode salvar. Mas a sociedade gestora de activos e a empresa que emitiu os títulos estão agora insolventes.
É por isso que o advogado está agora processando o banco. Contudo, tal processo é longo. E sem reservas, as coisas ficam difíceis para a maioria das associações de proprietários.
O que os proprietários devem considerar
“Muitas associações de proprietários enfrentam atualmente o problema de não terem as reservas necessárias”, afirma Giorgi Sachanovi, diretor-gerente da Schinge Immobilienverwaldung. Ele enfatiza a importância da perspectiva e da gestão transparente das reservas e aconselha os proprietários a continuarem a usar mecanismos de controle, como um conselho consultivo de gestão.
A base legal para isso é a seção 29 da Lei de Propriedade de Condomínio (WEG). De acordo com isso, o conselho consultivo de gestão é o órgão de controle da associação de proprietários em relação ao gestor. Segundo Sachanovi, é importante que os membros do conselho consultivo não sejam no papel, mas sim competentes, levem o seu trabalho a sério e verifiquem cuidadosamente as faturas, recibos e transações de contas.
Na sua opinião, as associações de proprietários são sustentáveis, especialmente se contarem com estruturas claras, transparência e apoio profissional nas fases iniciais.
Ainda menos requisitos no futuro?
Além de muitas empresas de administração de propriedades conceituadas, por que sempre há casos de fraude? A verdade é que você não precisa de nenhum treinamento para ser administrador de propriedades. Especialistas dizem que pode atrair olheiras. Existe apenas um requisito para formação adicional para gestores de propriedades: 20 horas em três anos.
E o governo central quer eliminar até mesmo este requisito mínimo de formação. Trata-se de reduzir a burocracia. Os defensores dos consumidores, os proprietários e os gestores de propriedades estão a soar o alarme.
“Há 15 anos que nós, como profissionais, temos defendido a introdução da prova de competência como qualificação e requisito básico para um trabalho que qualquer pessoa no mercado pode exercer hoje”, disse Martin Kassler, da Associação de Gestores Imobiliários da Alemanha. Os gestores de propriedades ainda não precisam fornecer qualquer prova de qualificação.
O Ministério da Economia da União já havia planejado essa demonstração de conhecimentos especializados com um teste obrigatório. Mas a lei não veio. A pedido Rádio Bávara O ministério afirma que o Bundestag chegou à conclusão de que “não há provas suficientes da necessidade de tal exigência. Nada mudou nesta conclusão”.
